本人是辰光一期业主,本人按合同购买了辰光一期一套商品房,自21年10月购房开始，直有按合同上本人应尽义务付款缴费。23年8月底收到开发商通知可以收房,同期业主验房时发现交付的小区竟有12项与合同不符，或未按合同条款协定好的处理,就通知业主收房.我们组织业主把12个问题罗列好并与开发商和物业服务协商了三次(第三次有贵局安排工作人员一起陪同协商至今问题没有得到解决,开发商和物业服务也没有给出解决的方案和时间。在此次纠纷中有三方组织(开发商,物业服务公司，一期全体业主)掏钱方是业主全体,收款方是开发商和物业服务.理应收款方拿人钱财与人消灾,现今如此情况,感觉是全体业主掏钱买麻烦。下文是12个问题详细.希望贵局能帮忙为我们业主主持公道和正义,让市民感受到我们城市的文明和法治.

1、逾期交付问题
一次：开发商/物业人员答复：逾期是因为有不可抗拒原因，拒不赔偿违约金（开发商出示了关于贵港市大
气污染的政府通知文件）
我方业主代表：要求谁主张不可抗拒因素谁举证，对方需要几天时间准备因不可抗拒因素停工的资料。（我
方业主要求下午能看到停工因素资料，为此事辩论许久未果）
开发商/物业人员答复：3 天内提供相关停工材料（星期一）
二次：待公司统计逾期天数，时间未定。如不愿意，可走法律程序
反馈：期待开发商能及时解决问题。
三次协调:
房开：未提供书面的逾期文件，并拒绝提供施工日志，表述所有档案已提交到住建部门备案，他们施工方
没有存档，包括电子档案也没有存档。如不满意建议我们走相关途径。
住建：相关的竣工备案可以去住建去查档案，停工天数档案部门是查不到的，要求施工方给业主提供对应
的停工天数及停工对应的文件；给出关于停工事宜的文件须有相关部门的盖章。
业主：我们可以自行去住建部门查看相关的竣工备案及施工文件。要求施工方出具的文件须该有施工单位
的签章。
2、物业配套设施未达到交付条件（如后期整改，须房开或者物业出具相关书面函，拒绝口头答复）

一次：开发商/物业人员答复：要求指出具体配套设施哪里不合格，具体举证我方业主代表：3 天内征集讨论时已举例：2.1、6G 智能化管理体现在哪里,是否安装关于 6G 智能化物业系统:①、6G 智能化物业系统:智域安防:包括什么设备，数量，及安装位置，能实现什么功能及效果?②、智能访客:主要由什么设备组成，使用区域，能实现怎么样的功能效果?③、行车服务:主要什么设备组成，安装区域，实现怎么样的功能及效果?④、楼宇智能化系统:主要什么设备组成，安装区域，实现什么的功能及效果?⑤、社区智能 APP 系统:是否已经上线，业主端能实现什么功能?⑥以上设备安装情况业主有权要求查看及抽查测试运行情况

2.2、儿童娱乐设施区域（现有的儿童设施存在安全隐患）

2.3、楼层消防水箱中无水龙带→物业已贴标签

2.4、社区配套用房→纠正：小区配套用房

2.5、公共娱乐康体设施设备等

二次：开发商回复:水电气等配套设施已接通，如户内存在零星质量缺陷需整改的，安排施工单位进行整改，30-40天内完成。业主方反馈：开放商并未对我方提出的问题作出实际回复，我方述求是配套设施未达到交付条件，相应的配套设施不完善，要求开放商列出辰光小区的配套设施及完善程度，并给出整改完善相应配套设施的时间

三次：开发商：现在只有门禁、对讲、监控，其余的没有。（对于6G他们都不清楚是什么）物业：（问啥，啥啥不清楚）住建：要求物业对房开移交给物业的配套设施进行统计并在小区内公示(暂定物业办公室)关于配套用房需要去自然资源局查验，配套用房的规划及完善程度（自然资源局管规划），要求物业下周二答复业主：所达到条件的楼栋及配套设施几时能完善，物业需要明确从开放商那接收到的设施设备，并提供相关的查验表（提交给住建备案的查验表）

3、现服务水平与购房合同中1.8的物业服务标准不对等，现阶段达不到1.8的物业服务标准（让物业给出书面解决方案）。

一次：

开发商/物业人员答复：星期一回复

我方诉求：
①要求物业提供1.8物业服务费的收费标准，现阶段未得到相应配套的设备的使用及服务（收房急急忙忙、从房开手中接手物业后未见有所处理，为督促房开及时修补公区破损、收房仪式简陋课看出）

②是否可以在完善前或楼盘全面交付前相应减免物业费

二次：未给出答复及结果

业主方反馈诉求：要求现有物业服务水平及设施与前期物业合同的总1.8的服务费相匹配，否则应相应减免物业费，并给出实施的具体时间及方案物业方未履行前期物业合同中第五章：第十二条、第十三条、第十四、第十四条、第十五条、第十六条中的条款（P39页）由于物业方的无作为，给业主房收房时带来了严重不好的体验感（到处破破烂烂，仪式v>简陋，存在安源隐患随处可见。）

三次:物业方：物业方依然坚持我们业主未入住，都没感受到物业服务，怎么来的服务水平体验。住建：1、住建传达贵港准备出新的物业管理办法,取消物业等级管理，前段时间刚在市局开会,并征集需要从新设立物业的小区。可以去街道办（业主委员会成立的主管部门）咨询辰光小区是否按阶段报备，如是，可以按现阶段收房业主按规定成立业委会。2、如需成立业委会，小区业主可向街道办申请成立业委会，申请的3个月过程中街道办会全程跟进配合业主成立业委会。3、物业服务水平不到位，比如态度不好，可向住建投诉，该整改整改，该培训培训。

4、一户一表问题目前已知：电表是一户一表（有待各位业主自行验房查证）电费需要自行交给供电局。水表不是一户一表，只有总表到达小区再另有分表到达各户，水费交给物业由物业代交；（开发商/物业人员）给出解决方案是自行去北控水务咨询是否可以对接水表缴费（业主代表的个人意见是水表也要一表一户，否则业主交了水费给物业，物业因为其他原因没有交费给供水局造成小区停水，大家都难受，直观案例请查阅鑫炎桃花源、兴进景园小区、贵港的兴进景园，被物业强制停水，半夜都要下一楼）。

二次：开发商/物业未给出具体的答复业主方反馈：商品房买卖合同中第十条商品房相关设施设备交付条件基础设施设备供水、排水：交付时、供水、排水配套设施齐全，并与城市公用供水、排水管网接连，实现一户一表。供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，实现一户一表供暖燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市集中供热，保证燃气供应，实现一户一表。第四章商品房交付条件与交付手续如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，（2）以上设施中 1、2、4 项属于约定期限未达到交付条件的，由甲方负责整改至达到交付使用条件。诉求：要求开放商向当地水务局提交一户一表申请，并配合水务局完善辰光小区供水的一户一表，相应改造产生的费用及延期时间由开放商承担。

三次：住建：1、要求物业区域北控落实、咨询辰光小区是否是一户一表，并征集业主的意愿是否要求整改对接水务的一户一表，为后续办理对接北控的一户一表做收集，由物业出方案，全体业主投票决定是否整改。（相关费用可能由业主承担）2、也可让北控出具书面的函件，确认辰光小区不是一户一表，可跟开发商走法律途径。（开发商会去处理对接北控的一户一表的可能性很小，不然也不会有现在的局面），要求物业星期二回复。

5、停车位问题开发商/物业人员答复：现在没有交付车位，预计明年交付车位。并且会在两个月左右开通部分车位给予暂时使用（期间不保管，不收费直至交付为止）！一期地下车库是没有两轮电车停放位置，停放电动车辆位规划是在二期。我方业主代表：要求一期要有电动车停放点以及充电开发商/物业人员答复：可能会暂时整改或者引进一些设备给予两轮电车充电，我方业主代表要求：暂时的两轮电车停放点，费用业主也不承担，只给充电电费

二次：开发商/物业未给出具体的实施方案

三次：房开：在 8 号楼南面跑坡道处，小区规划有地面非机动停车位住建：如需引入第三方非机动车充电设备，要求物业找几家充电桩报价，月底前给出方案并提供几家第三方的报价，公示出来，让业主选择.

6、人防车位的问题：人防车位设置为机械车位，是否有在人防区域设置机械车位的批复文件（如遇突发事件，我们的人防区域是否能起到人防保障功能），要求出具政府相关的批复文件开发商/物业人员答复：有审批，而且未知做不做机械车位。我方业主代表：①我们不允许在人防工程内建设机械车位，（中期给出的规划图中人防区域中的机械车位布置得很满，如遇突发事件，我们这整个小区九百多户人的人身安全得不到保障，要求整改）如在其它地方已有规划，机械车位平时的损耗，维护，更换配件不应由业主承担。②从前期了解楼盘情况、销售顾问的反馈及楼盘的规划图中并未说明有机械车位，存在故意隐瞒引导消费者的行为。我们都是在签订了合同后，准备得房前才收到人防车位为机械车位。

开发商：星期一给答复，开发商/物业未给出相关的政府批复文件，也未给出具体的答复

二次：星期一给答复开发商/物业未给出相关的政府批复文件，也未给出具体的答复

三次：房开：仍然未能提供相关审批文件住建：人防车位归自然资源局审批，建议业主去自然资源局规划科查验相应文件。如不符合要求，可要求规划科勒令让房开整改。

7、物业费我方要求验房存在整改问题不通过由房开返修整改期间（合同写有 60 天内整改好）不由业主承担物业费，物业费应该是从验房不合格修正后再次验房直至合格为止才开始算物业费开发商/物业人员答复：需要请示领导我方业主代表：1：物业合同里说了，交房前物业费由开发商承担，交付后由业主承担。另一个条例也说了，验房不同过就整改，整改后才算交付。（刚好衔接得上）2：就算我们在他们规定的时间验了房，房开没给我们修复好，我们业主就要开始承担物业费。我们诉求是，就算收物业费，那也是修复好，交付我们之后才能开始收物业.修复期间的产生的物业费应当是房开承担而不是由我们业主来承担开发商/物业人员答复：周一答复

二次：开发商/物业未给出具体的答复

业主方诉求：验房未完成整改前由开发商承担物业费，验房整改完成后由业主方承担物业费

三次：住建：明确整改期间所产生的费用是开发商承担，但是当时开发商没有表态。住建让物业发函给开发落实。让物业返修函件提交到开放商，如协商不了，找住建局物业科反馈。

8、物业费一年预交不合理我方要求不预交一年物业费，开发商/物业人员答复：签署的合同有约定（57 页第三十五条），另外表示不超过一年是政府允许的我方业主代表：该条例违反物业管理条例，条款无效；物业代表所说的预交不超过一年内的物业费是政府允许的信息文件需物业给出公示或相应文件。（按照有关规定，物业公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费!）开发商/物业人员答复：签署的合同有约定。

二次协商：开发商/物业：签署的合同有约定。业主：物业前期合同中第三章服务费用中的第七条：物业服务费用（物业服务资金）按月 （年/季/月）交纳。业主或物业使用人应在每月 10 日之前（每次缴费的具体时间）履行交纳业务。二次开发商/回复时的合同第六章中的内容属于物业的使用与维护的内容，应按前期物业服务合同中第三章服务费用的内容执行。

三次：物业管理条例有预缴不超过 12 月的条例，但是可跟物业协商具体缴纳多久。物业反馈首次缴纳物业费按合同中预缴 12 个月，次年可按月或按季度缴纳。

9、物业包干制为什么不含电梯费（所收的电梯费指的是设施维护费、检修费还是电梯运行的费用）；是否已含公摊水电费、加压费开发商/物业人员答复：电梯费含电梯的维护费、检修费；含园区公摊水电、不含楼栋公摊水电、不含二次加压费我方诉求：我们签订的物业前期合同为二级服务标准，计费方式为(包干制）。物业服务费为 1.8 元/月·每平米（建筑面积）。为何合同附件里还有电梯费的出现及物业代表说列举的公水电费、加压费。我们查到的物业服务计费方式包干制的相关条例是均包括电梯费、公摊水电费等等。要求物业提供按包干制的范围及按项目收费的范围的相关明确文件及条例

二次：物业方回复：物业包于制为什么不含电梯费(所收的电梯费指的是设施维护费检修费还是电梯运行的费用):是否已含公摊水电费、加压费回复:根据《物业服务收费管理办法》第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业朋务费用。包干制是指由业主向物业管理全业文付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或着承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或着约定数额提取酬金文付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十一条实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等:2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用:3、物业管理区域清洁卫生费用:4、物业管理区域绿化养护费用:5、物业管理区域秩序维护费用:6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用:9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修基金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。10、不包含公摊水电费业主方反馈：物业服务支出包含公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用（应当包含园区与楼栋，不应只承担园区内的公摊水电），前期物业合同中并未有公摊水电费的收取项目，除收取物业管理费外，不应再向业主方收取公摊水电费。

三次：物业：仍坚持二次会议的说法住建：要求物业按业主需求列出公共设施、公摊的公摊水电收费区域，之后再议（报备的时候 2020 年，当时是市住建管理，现过来协调的是区住建），要求物业下周二公示业主：我们物业前期合同里的包干制是针对业主方还是针对物业方（前期合同是由物业跟开发商签署），公物业所要收取的公摊水电费未在我们合同中体现，属于新增项目，不符合物业管理条例及《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格{2018}108 号）中的条例。我们要求物业公示招投标时 1.8物业费的投标明细服务项目

10、人防车位升级产权车位如何处理开发商/物业人员答复：交付时房开会公开联系

二次：开发商：车位交付时再另行通知业主反馈：现有邻居反应购房时销售人员承诺的赠送人防车位现开放商不承认，将如何处理此问题。

三次：规划问题，前面重复，由自然资源局答复

11、小区公共区域修修补补太明显，敷衍交付，要求整改，并给出整改期限

开发商/物业人员答复：承诺尽快整改 我方诉求：给出整改时间范围

三次：住建：要求房开两周内整改

12、未按合同约定提前 10 天通知收房，并在通知书上单方面要求强制按期收房我方业主代表：不合理，违反合同条款。如未能及时收到信件或未能及时赶回验收收房，业主太被动。开发商/物业人员未对此项当面回复，等待星期一房开给复的书面答复再定。

二次：开发商回复：提前 10 日通知业主是针对合同在 6 月 13 日交付的时候要求，现项目已经延期交付，延期交付项目按照取得竣工备案证明文件后在进行邮寄交付通知书所以不存在违约及影响。

业主反馈：1、开发商回复的理由不成立，应是按发出通知时间为准，而不是按合同 6.13 交付时间来说的。开发商及物业此做法不严谨。2、验收整改交付后才是最终的收房时间。

三次：与前面第 7 条有重复住建：符不符合流程可咨询律师，正常流程是 10-15 天。

协调时间：2023 年 9 月 11 日